单价几万！深圳二手房市场“乱象”调查:还有业主微信群鼓动高房价
上市价格过高，频繁调价，以及集团提价.近几个月来，深圳的一些二手房市场依然躁动不安。《证券时报》记者近日调查了深圳二手房市场的情况，其中透露出一些值得警惕的混乱。
挂牌价虚高 不少小区最新挂牌价远超成交均价
(福田某中介店，中介经理强调这些价格都是“过去式”，目前报价涨了不少)
乐友佳研究中心监测显示，11月深圳网上签约一手房6296套，较上月增长36%，创下年内新高。这是多年后深圳新房月成交首次超过二手房，真的很少见。11月，深圳二手房转让数量为5812套，比7月份13407套的峰值低50%以上。
那么，深圳二手房市场是“转冷”了吗？临近年底，深圳二手房市场依然躁动不安。这种躁动不仅仅局限于深圳“715”楼市调控新政之前已经躁动不安的西部地区，也逐渐蔓延到东部地区。
近日，深圳南山区前海时代，一名房地产投机商开了一套二手房，但房子最终被拍卖，引发热议。但事件也暴露出这样一个现象：二手房的挂牌价格大大超过了目前的平均成交价格。
据壳牌APP报道，《前海时报》二手房交易将回归今年6月中旬，均价13.5万元。这位房地产投机商原本持有的49平米的公寓，将被卖回去年9月，均价11.5万元/平米，成交价570万元。但记者在各种中介交易平台发现，前海时报二手房的挂牌价格几乎在每平米18万元以上。
“一个拆迁登记的消息让这里的二手房价格一下子飙升了近六成，从每平米不到五万元涨到八万元。事实上，根本没有交易。”李华是一个急需的购房者。在多次新的失败后，他决定重返二手房市场，那是一个相对稳定的罗湖泥岗地区。“先不说拆迁房产价格暴涨，附近的高层住宅价格最近也在上涨。大约15%。”某房产中介告诉记者，APP上的房产信息会要求业主提供房产证等信息，但价格仍以业主报价为准，部分价格过高的房产尽量不推荐给买家。“没人看见房子也没关系。谁买都无所谓。调整还是要调整的。”很多中介开玩笑说。
位于深圳西部宝安区，挂牌价格明显高于参考均价的现象也普遍存在。以宝安西乡区丽景市为例，记者发现，近几个月来，这个小区的挂牌价格一直在一路上涨。12月9日，小区最新挂牌价格达到每平米81348元，部分房屋挂牌价格突破9万元。但在同一个APP上，李竟成社区的最新交易出现在2020年11月23日，交易单价为每平方米71150元。
在福田区八卦岭，房价的“上涨”曾经是头条新闻。以尚领时代一套近50平米的二手房为例，多家中介平台显示，最新平均成交价格为每平米11.5万元，但同一户型“5年以上”的二手房挂牌价格超过14万元，还标有“诚意出售”字样，普通买家难以接受。在调查过程中，许多购房者和房地产经纪人表示，在“7.15”楼市调控新政后“超过五年”的二手房，由于交易税费减少，以及此类二手房的上市价格，成为“稀缺商品”
除了挂牌价格虚高之外，近几个月深圳二手房市场的躁动也体现在业主频繁的调价上，大部分都是不断上调，有的二手房业主上调了几十万，然后下调几万来试探市场水温。
以罗湖区鹏星花园一套两室两厅南行房为例。今年8月份上市价格450万，之后价格不断调整。最近两周六次调价，最新上市价格480万，比两周前低了10万，但还是比8月份高了30万。
除了频繁的调价外，业主涉嫌控股集团控制盘面的行为也让部分购房者非常“心疼”。在深圳，很多小区业主都有微信群。通常微信群是业主沟通的工具，但群内总有人鼓励业主提高挂牌价格。最近网上开始流传深圳热点的一些二手房小区正在“抱团涨价”。甚至有消息称，部分业主也因为挂牌价格“过低”而不满。“这种做法会影响同小区业主的心态，甚至跟风增加报价。”许多购房者告诉记者。
从去年到今年，深圳的房地产市场已经不止一次出现，比如二手房的“炒房”。就在今年上半年，记者发现，部分二手房业主大幅度提高房屋报价，以通过“高评高贷”向银行做按揭贷款，具有一定的套利空间。
对此，益居研究院智库中心研究主任严跃进表示，去年至今年，深圳二手房价格投机行为较多，包括业主联合哄抬价格的行为，显然要面临管制，这也是一种典型的市场垄断行为。也就是说，流行的说法是“明明有好的住房，价格还会肆意上涨，但购房者不能抱怨”。“抱团提价”这种做法本身是严格控制的，要防范各种炒作，甚至对一些热门楼盘采取采访中介和房东的做法。
频繁调价+抱团涨价 业主很浮躁 购房者很郁闷
深圳二手房市场价格上涨背后有一定的经济金融因素。
一方面，从供需角度看，深圳的土地空间比其他大城市小，但人口不断涌入，新房供应有限。大量购房者购买二手房，以达到居者有其屋的目的，这使得二手房市场一直繁荣。
另一方面，由于房地产的高价值，一些投资者和投机者看到了二手房的投资物业，一些投机者甚至有一定的投机物业。近年来，二手房市场价格的上涨为他们提供了良好的回报。
此外，在新冠肺炎疫情的影响下，信贷普遍相对宽松，不排除有人以相关名义获得信贷资金，以各种方式投资住房市场和购买二手房，进一步推高价格。
深圳二手房市场暴露出的一些乱象也加剧了出台相关价格指导制度的预期。
事实上，早在今年5月，就有媒体报道称，宝安区塔塔公寓、洪荣源方毅中心、龙华区金恒利资本、星河丹地部分二手房上市价格虚高。接到通知后，深圳市住建局立即对涉案房产进行了检查，对房产中介机构的二手房挂牌价格进行了检查，并责令涉案中介机构将挂牌价格明显高于近期实际平均成交价格的房屋全部拆除。随后，深圳市住建局房地产处和宝安区住建局对个别挂牌价格过高的中介机构进行了现场执法检查。经调查，涉案中介机构被责令拆除所有挂牌价格明显高于近期实际平均成交价格的房屋。
当时，深圳市住建局对外表示，深圳市开展专项整治房地产市场，欢迎媒体积极参与，帮助政府主管部门查处和监督房地产市场违法违规行为，包括囤积房产、加价、虚假广告、发布虚假房屋、恶意哄抬房价、非法挪用各种信贷资金进入房地产市场、编造和传播虚假陈述等。6月，深圳市住建局又发出通知，要求各房产中介在每月7日前上报上月二手房交易价格，以准确掌握深圳二手房市场真实交易情况，为房地产市场发展提供预期判断。
此前，深圳市司法局于《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，明确完善房地产市场价格监管机制，建立现有商品房价格指导体系。
深圳市房地产中介协会认为，“打新热”现象带来的警示，如是否有必要控制供应侧的房屋报价等。回顾上一轮楼市的躁动，不难发现，部分热点业主的集体抬高报价行为在楼市中起到了主导作用。结合深圳的金融创新，已经发展成熟，融资套现手段丰富多样。房地产的报价在很大程度上不仅影响后续的市场预期，对二手房的评估和估值也有一定的影响。因此，有必要在楼市调控政策中规范房屋报价。
近6个月深圳二手房交易量：
数据来源：乐游家研究中心